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SF商業房地產下行 見底尚需時日

隨著Google和Uber等科技公司將「居家辦公」政策延長至2021年夏季,以及Slack和Square等其他公司選擇長期提供遠端辦公服務,人們自然想知道,誰將填補市區辦公樓。 就在近日,Twitter將它San Francisco總部104850平方英尺空間掛牌轉租。而上個月,為了取消SoMa 49萬平方英尺的租約,Pinterest付出了8950萬元的高昂代價。 「一切將回到過去的正常狀態嗎?在我看來,不會,」Colton Commercial & Partners合夥人兼聯合創始人Jay D. Shaffer說。「對於很多人,未來是不確定的,每個公司都會決定什麼是對他們有利的。但這只是個開始。商業地產需要很長時間才能見底。」 Shaffer從事商業房地產業務,經歷了前兩次經濟衰退。他說,租金大幅下降或空置率飆升前,可用轉租空間量(不計入空置率)通常會上升。通常,在San Francisco市場上,任何時候都有約100萬平方英尺轉租空間。他說目前市場上有670萬平方英尺空間,他預計到10月1日將達到700萬平方英尺。 Colliers International辦公樓市場2020年第二季度報告稱,與第一季度相比,總可用轉租面積增加近60%,San Francisco整體空置率在該季度上升至7.7%。 Colliers報告稱,近年來,San Francisco年平均租賃面積近820萬平方英尺。截至第二季度,只有兩宗超過10萬平方英尺的交易成交。而在COVID-19之前,自2012年以來,San Francisco市場平均成交14宗面積至少10萬平方英尺的租賃。 Shaffer說,為激勵企業,甲級樓大型房東更有可能為租戶提供幾個月的免費租金(就像我們看到的公寓租賃市場一樣)或等,而不是現在這樣降低租金價格。他們希望盡可能保持高價值。 他說,目前,擁有更多便利設施的甲級建築的租金下降了10%左右,而B級建築的租金下降了近20%,但在最糟糕情況下,這些數位最早在2021年底便可能翻番。 Colliers報告顯示,租金下降辦公樓大部分集中在SoMa和Financial District。 Shaffer最近對他的所有物業經理進行了一次調查,發現目前只有10%房客在使用他們的空間,這意味著絕大多數房客仍然在家工作。 參觀新空間的需求下降了約80%,但Shaffer開玩笑說,至少沒有下降100%。他說,像律師事務所和金融機構這樣的個人服務行業更能準確預測未來員工人數,如果租賃合同即將到期,他們會尋求利用好的交易機會。與此同時,科技公司也在等待他們的時機。 對於那些現在尋求新租約的人而言,優先事項已經改變。Shaffer說,雇主正在盡可能進行全樓層租賃,避免與其他租戶共用洗手間和電梯等公共空間。 另一個期待的附屬設施是可以打開的窗戶,那些在高層建築裡工作過的人知道這是很難得到的。如果可操作的窗戶不是選擇方案,一些房東甚至會主動更新他們暖通空調系統,比如,使用紫外線燈淨化空氣。 像屋頂平臺這樣的室外空間也變得越來越受歡迎,有現場停車的建築也是如此,因為一些員工對長時間乘坐公共交通工具會感到不舒服。
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